Publikation:
RoP - Verfahren, Rendite orientierte Planung


Entwicklungshilfe mittels mehrseitigem Druck - Wenn sich Dinge entwickeln sollen, muss man sie zusammenhalten.

Bei der Entwicklung oder Überprüfung der Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten erweist sich als sicherste Methode die einer ergebnisorientierten Sichtweise.

Was ist zuerst da, Henne oder Ei ?
 

1.0 Tradiertes Verfahren (nicht zu empfehlen)

Zuerst wird geplant oder gar gebaut danach festgestellt: „Wir haben 1.000 m2 Nutzfläche, diese kosten X € oder x € /m2 /Monat, bzw. was zahlt wer dafür, rechnet sich das durch Verkauf bzw. Miete ?“
 

2.0 RoP-Verfahren (Empfehlung zum Rendite orientierten Verfahren)

Variante A:

„Welcher Nutzer benötigt wie viel Nutzfläche zu welchem Preis, welche Fixkosten sind erforderlich, welche Qualität können wir für den Rest bei z.B. 1.000 m2 Nutzfläche liefern ?“

Variante B:

„Ein Anleger hat x € und erwartet eine Rendite von y % ! Welche Nutzungsform(en) erbringt sichere Mieteinnahmen und wie viel m2 Nutzfläche können bei der erwarteten Rendite mit welcher Qualität erstellt werden, um dies zu erreichen ?“


3.0 RoP-Checkliste

Bekannte(r) Nutzer(gruppe) zahlt € x/m2/Monat und hat einen Bedarf von ca. y m2 !

Dies ergibt monatlich / jährlich z € !

Bei einer Renditeerwartung von n % p.a. ergibt sich daraus ein Investitionsvolumen von „maximal Z €“

Abzüglich der Fix-/bzw. „Sowieso-Kosten“ verbleiben n € für reine Bau- und Nebenkosten.

Bei einer zu erstellenden Nutzfläche von y m2 ergibt sich unter Berücksichtigung von Konstruktions-, Verkehrs- und sonstiger erforderlicher Flächen bzw. Nebenflächen, eine Bruttogeschossfläche sowie ein Bruttorauminhalt von B2 m2 / B3 m3. Daraus ergibt sich ein Schnittpreis von ca. ???,?? €/m2(m3) BGF bzw. BRI.

- Können wir dafür bauen ?
- Welche Qualität können wir dafür bauen ?

Erst jetzt wird es bautechnisch, aber immer noch nicht architektonisch !
 

4.0 Kalkulation nach OSKAR-Verfahren

„OSKAR, objektorientierte sichere Kalkulation auf Raumbuchbasis“, ist die Methode, mit der Bauteil- / Objekt-orientiert mittels Erfahrungskataster kalkuliert wird.

Natürlich fließen erste architektonische Überlegungen, wie z.B. Geschosszahl, BF, BGF je Geschoss, Gebäudeform aufgrund der Planungsparameter [GRZ/GFZ/GZ/BMZ/Anz. UG´s] ein, von einer Planung im klassischen Sinne kann hier aber noch keine Rede sein.

Diese Baukostenkalkulation geht von einem „noch nicht architektonisch fixierten Gebäude“, sondern von einem „gestalterisch auskömmlichen Mengengerüst“ aus, welches mittels Erfahrungskataster [erforderliche Mengen von Teilleistungen und zu erwartender Einheitspreise] eine exakte Baukostenermittlung (vor der Planung) ermöglicht.

Erst wenn diese exakte Vorkalkulation stimmig ist mit den Vorgaben

(wir erinnern uns – Der Investor wollte .....) dann wird in die Planung eingestiegen und anhand der vordefinierten Parameter (Nutzflächen, Nutzungsarten, Ausstattungen Qualitäten, .....) die architektonische Umsetzung realisiert und idealer Weise optimiert.

Die Formel dafür lautet: „mehr Nutzfläche bei weniger Bauvolumen bzw. Bauteilmenge darf sein, umgekehrt nie“. Dies natürlich nicht sklavisch an jedem m2 fixiert, sondern immer in Relation zueinander, also das HNF/BGF(BRI) Verhältnis, sowie die ökonomisch und ökologisch beste Lösung ist die Vorgabe.

Zusätzliche Aufgabe der architektonischen Planung ist es, die flexible Nutzung der geplanten Flächen und die Nachhaltigkeit bei Konstruktion, Material und Form hinsichtlich der zu erwartenden Nutzungsdauer und der Folgekosten innerhalb dieser, planerisch optimal umzusetzen.
 

5.0 Grafisches Aufmaß nach OSKAR-Verfahren

Nach Abschluss der Planung wird die reale Planung ein weiteres Mal mittels Mengen und Einheitspreisen aus dem Erfahrungskataster sowie Marktanfrage (Ausschreibung auf Positionsebene / GU-Angebot) durchkalkuliert und die Gesamtwirtschaftlichkeit dadurch überprüft und im Idealfall bestätigt bzw. Missstände der Planung aufgezeigt.

RoP-Check und Dokumentation

Ursprüngliche Annahmen für Fixkosten, Honorare usw. werden in diesem Zusammenhang nochmals geprüft und nach Möglichkeit, ebenso wie die Anmietofferten in (Vor-)Verträge/ LOI´s gefasst und damit die (Vor-)Finanzierung gesichert.
 

6.0 RoP-Testat Auflistung der Rahmenparameter

Der aufgezeigte Ideal-Workflow im RoP-Verfahren ist natürlich auch sequenziell als Prüfverfahren anwendbar.

Wenn z.B. die Planung bereits erstellt sind (tradiertes Verfahren), kann durch das OSKAR-Verfahren mittels grafischem Aufmaß das Mengen-/Kostengerüst sowie das Optimierungspotential effizient, sicher und schnell ermittelt werden.

Darüber hinaus kann das RoP-Testat als Checkliste natürlich auch nachträglich aufgebaut werden, um so die Vollständigkeit aller Kosten und Einnahmen zu prüfen sowie zu dokumentieren. Wenn das Testat negativ ausfallen sollte, können, wenn möglich, erforderliche Optimierung aufgezeigt werden um ein positives Testat nach Verbesserung in einem weiteren Durchgang, iterativ, zu ermöglichen.

 

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